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J-REIT投資のメリット


J-REITへの投資には、不動産投資固有のデメリットから解放されるという魅力があります。

不動産投資が少額から投資できる
現物不動産投資では、まとまったお金が必要です。
中古のワンルームマンションを購入する場合でも最低数百万円はかかりますが、J-REITへの投資であれば、数十万円からという少額から投資可能です。
ETFを利用することで、数万円からの投資も可能となります。

投資対象(物件)の分散が効く
通常、現物不動産投資をする場合は、所有できる物件数に限りがあります。
このため、テナント撤退などによる収益変動の影響を受け易いということがあります。
J-REITは、複数の不動産を所有しているため、収入を少数のテナントに依存するということがありません。
ひとつのJ-REIT銘柄への投資でも、投資先不動産物件の分散が可能となります。

高い換金性(流動性)
現物不動産投資の場合、売買取引が完了するまでに1~2ヶ月かかってしまいます。
そのうえ、買い手が現れなければ取引が成立しない事態も考えられ、どうしても流動性が低くなってしまいます。
J-REITへ投資するのであれば、株式と同じように証券市場においてリアルタイムで売買ができるため、不動産投資につきものの流動性の低さを解消することができます。
譲渡益についても、基本的に株式と同じ税制が適用されます。

不動産管理の必要がない
現物不動産への投資の場合、管理の問題があります。
J-REITへの投資であれば、賃料の徴収、入居者の募集、トラブル対応、定期的なメンテナンス、物件維持などの不動産特有の管理・手間がかかりません。
予想外の修繕費負担に悩まされることもないのは大きなメリットとなります。

安定した分配金
多数の不動産物件から生じる賃料収入を分配金の原資としているので、比較的安定した分配金が期待でる。

魅力的な分配金利回り
REITは、投信法により利益の90%超を分配するなど一定の要件を満たせば法人税がかからない仕組みとなっているので、相対的に魅力的な分配金利回りが期待できます。

インフレヘッジ効果
不動産は株券や債券などの資産との相関性が低いという特徴がある。
インフレ時には不動産価格や賃料がインフレにスライドして上昇する傾向にあるため、インフレヘッジ効果が期待できます。


J-REITは、不動産投資のメリットをしっかり確保しながらも、現物不動産に直接投資する場合のデメリットから解放される投資商品となります。




REIT投資のリスク 不動産特有のリスクもある


一般的に投資対象をリスク・リターン度で並べるとすると株式、実物不動産、債券の順でハイリスク・ハイリターンからローリスク・ローリターンとなりますが、REITについても株式と債券の中間のリスク・リターンの位置付けとなると考えられます。



配当、元本の変動リスク

不動産投資信託のJ-REITは、不動産からの賃貸収益を配当する金融商品です。
物件供給過多による賃貸相場の下落や物件競争力の低下による空室率の増加などといった要因で賃料収入が減少すると、配当の減少に繋がり、元本の価格も下落することがあります。
不動産管理コストの増加、火災や震災などによる物件の倒壊による突発的な大規模修繕といったものも、利益の減少に繋がり配当の減少・元本価格の下落に繋がることがあります。


不動産特有のリスク

不動産投資信託は、その運用資産が不動産であることから、不動産そのもののリスクも考える必要があります。
不動産は投資額が大きく、流通市場が整備されていないため換金が困難であるというリスクがあります。
不動産の管理運営の巧拙がその不動産の収益に大きく影響するリスクもあります。
不動産投資信託には従来の金融商品にはなかった特有のリスクが内包されているということです。


金融環境によるリスク

不動産そのものの価格変動は株式市場全体の変動との連関性は低いと考えられていますが、不動産投資信託は利回り株と性格が似ているということから、電力株などの「配当利回り」との比較観が元本価格の変動に影響を及ぼす可能性があります。
金利の上昇は、投資法人が抱える負債の支払金利を上昇させることになり、同時に家賃収入が増えなければ、収益が減少し、配当や元本価格に影響が出てくることがあります。
金利上昇により他商品との利回りの比較優位が低下することで元本価格が下落することもあります。


運用会社の運用手腕

不動産投資信託のパフォーマンスは、保有不動産の収益状況に左右されることになりますが、同時に運用会社の運用手腕にも左右されることになります。
取得する不動産をどのような物件にするか、その取得するタイミング、同様に譲渡についても物件の選定、そのタイミングといったものが運用結果に大きく影響してきます。
資金調達やリスクマネジメントについてのノウハウをどの程度もっているかも運用結果に影響を与える重要な要素といわれています。


JREIT